La D.O. Assurance Dommage Ouvrage
Tous les biens neufs en vente bénéficient de la garantie Dommage Ouvrage
En tant que maître d’ouvrage (la personne faisant réaliser des travaux de construction par une entreprise), la loi 78.12 du 4 janvier 1978 l’oblige à contracter une assurance dommage ouvrage, exception faite des personnes physiques construisant un logement pour elles-mêmes ou pour le conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint. Ces dernières ne subiraient alors pas les sanctions pénales prévues à ce manquement. Cependant, il leur faudra attendre qu’une décision de justice soit prononcée pour pouvoir prétendre aux remboursements des réparations des désordres constatés et elles seront tenues personnellement responsables, au regard de la garantie décennale (objet et durée), en cas de vente du bien immobilier.
La D.O. a pour but de procéder aux remboursements ou à l’exécution de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice. La compagnie fournissant cette prestation, se retournera par la suite, contre le responsable des désordres.
LA D.O. s’applique pour tous les désordres relevant de la la garantie décennale ( c.à.d. ceux afférents à la solidité ou à l’étanchéité d’un édifice, qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné).
Prise d’effet et durée de cette assurance ?
Elle débute au terme de la première année suivant la réception des travaux, prenant ainsi le relais de la la garantie de parfait achèvement, et expire en même temps que la la garantie décennale, soit une durée totale de 9 années.
La V.E.F.A.
La V.E.F.A. ( Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ) ou « achat sur plan », est un des contrats les plus utilisés en matière d’achat neuf.
La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoir de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »(Article 1601-3 du Code Civil).
La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ainsi que par les Articles L 261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements en village », ou des copropriétés horizontales).
Les différentes étapes:
1. Signature d’un contrat de réservation ou contrat préliminaire
Il s’agit du contrat par lequel un acheteur réserve l’achat éventuel d’un logement à un constructeur/promoteur ( le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie.
Mentions obligatoires du contrat de réservation ( qui doit en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente ) :
• la surface habitable approximative : elle sera recalculée d’une façon précise une fois la construction réalisée;
• le nombre de pièces principales ;
• l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ;
• la situation dans l’immeuble ou dans le lotissement ;
• la qualité de la construction, au moyen d’une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d’immeuble vendue ;
• le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ;
• la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu ;
• s’il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l’acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur) ;
• les conditions légales relatives au dépôt de garantie (reproduction littérale des articles R 261-28 à R 261-30 du Code de la construction et de l’habitation).
Les droits de l’acheteur (du réservant) :
• le droit de modifier le contrat,
• la possibilité de se rétracter durant un délai de 7 jours ( à dater de la réception du contrat de réservation qui vous aura été envoyé en recommandé avec AR ).
Le dépôt de garantie :
Montant :
– si le délai de la vente est inférieur à un an : le montant doit être inférieur ou égal à 5% du prix définitif prévu.
– si le délai de la vente est compris entre 1 et 2 ans : il doit être inférieur à 2% du prix définitif prévu.
– au-delà : aucun dépôt n’est exigé.
Restitution du dépôt de garantie en cas de :
• vente non réalisée (initiative du vendeur)…si c’est le réservataire qui refuse de signer l’acte définitif, sans motif légitime (cf. suite), il perd son dépôt de garantie,
• prix de vente excédant de 5 % le prix prévisionnel,
• non obtention du prêt nécessaire à l’achat, ou montant inférieur à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement,
• non réalisation des équipements prévus,
• réduction de 10 % de la valeur du logement.
Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de 3 mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue ni pénalité.
2. Signature du contrat de vente définitif
Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer.
Le texte du projet d’acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature.
A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l’accord de l’acquéreur.
Mentions obligatoires du contrat :
Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir :
• la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue ;
• le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;
• le délai de livraison ;
• la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.
Défaut de conformité et vice de construction :
Défaut de conformité : lorsqu’une douche a été installée à la place d’une baignoire, par exemple.
Dans ce cas, la loi donne le droit de déposer le solde du prix chez un tiers jusqu’à ce que le vendeur ait résolu le problème.
• Vice de construction : lorsque la baignoire a été mal posée, par exemple.
Ces défauts constatés par l’acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents.
L’acheteur dispose d’un délai d’un mois pour découvrir d’éventuels dommages à partir du moment de la livraison (à signaler au vendeur par lettre recommandée avec AR) . Mais cette garantie de parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année (vices de conformité, dysfonctionnements).
Attention : à ce stade il est bon de faire appel à un professionnel afin de recenser avec lui les éventuels problèmes constatés.
De plus, si l’acheteur n’obtient pas satisfaction, il dispose d’un délai d’un an pour engager une action devant le tribunal de grande instance.
Paiement :
Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :
• 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ;
• 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture et réalisation de l’étanchéité des terrasses) ;
• 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Pénalités en cas de retard dans le paiement :
Des pénalités en cas de retard de paiement de l’acheteur sont souvent prévues dans le contrat . Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.
Le montant des intérêts étant faible, le promoteur peut aussi faire insérer une clause de rupture automatique du contrat en cas d’absence de paiement, avec versement au vendeur d’une indemnité forfaitaire qui ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial.
Une clause résolutoire du contrat est également prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l’acquéreur.
Toutefois, cette clause résolutoire ne joue qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux, l’acquéreur pouvant pendant cette période saisir le juge afin d’obtenir des délais de paiement.
Pénalités en cas de retard de livraison :
En matière de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation). Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d’un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d’un cas de force majeure.
Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours.
Cas particuliers n’engageant pas la responsabilité du promoteur :
– si le retard est du à des intempéries,
– si des journées de grèves ont perturbé l’avancement du travail,
– si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être réalisés.
Astuce :
Prévoyez de mettre dans le contrat une date de livraison, plutôt qu’un délai. Ainsi, la clause de pénalité prévue en cas de retard du vendeur aura plus de chance d’aboutir.
En cas d’inachèvement de l’immeuble :
Des garanties d’achèvement ou de remboursement sont données à l’acquéreur :
elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d’un cautionnement par un organisme financier) par l’acquéreur en cas d’inachèvement.
Les garanties d’achèvement et de remboursement permettent en cas de manquement au contrat, de mettre en cause le garant. Si une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur ne suffit pas, et en l’absence de garant, une assignation en justice peut être envisagée.
LE DPE Diagnostic de Performance Energétique
Le diagnostic de performance énergétique réalisés par des professionnels permet d’identifier les consommations prévisionnelles d’énergie des logements et des bâtiments mis en vente ou loués.
La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l’utilisation de la double étiquette suivante :
Une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures neuves)
Une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre.
Cette estimation des consommations d’énergie est établie sur la base d’un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic comprend également des recommandations techniques qui permettent à l’acquéreur, au propriétaire, ou au locataire de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser l’énergie.
Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendent très directement des conditions d’usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne peuvent ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués.
La réalisation de ces diagnostics de performance énergétique est obligatoire à l’occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment (sauf exceptions) en France métropolitaine depuis le 1er novembre 2006, et lors de la signature des contrats de location à compter du 1er juillet 2007.
A compter de ces dates, les résultats de ces diagnostics doivent aussi être tenus à disposition, par le vendeur ou le bailleur, de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du bâtiment ou de la partie du bâtiment.
La fourniture de cette étiquette énergie est étendue aux livraisons de bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007.